Luxus-Hotel mit Katzenbuckel-Blick

Auf diesem Flurstück könnte ein Hotel mit Wellness-/Spa-Bereich und überregionaler Strahlkraft entstehen, das den Tourismus in der Region neu ankurbelt und somit auch den bereits vorhandenen Gastgebern wie Pensionen, Hotels und Gaststätten dienlich sein und dem Odenwald insgesamt einen neuen touristischen Aufschwung geben könnte. Unten rechts ist die Katzenbuckel-Therme zu sehen. (Repro: Hofherr)

Dorint-Gruppe zeigt Interesse an einem Hotel- und Ferienpark Odenwald mit 180 bis 200 Betten im 4 Sterne Superior-Segment

Waldbrunn. Während andere Mittelgebirgsregionen touristisch sehr gut erschlossen sind, wartet der Odenwald darauf, aus seinem Dornröschenschlaf geweckt zu werden. Bei einer Realisierung wird ein Investitionsvolumen in Höhe von 60 Mio. Euro erwartet. Dadurch sollen 180 Arbeitsplätze geschaffen werden.

Als touristische Destination ist der Odenwald nur wie ein Geheimtipp für verhältnismäßig wenige Besucher. In nennenswerter Zahl sind Urlaubsgäste in der Region erst ab etwa 1950 belegt. Viele sind damals zwei oder drei Wochen geblieben und in den Folgejahren oft auch regelmäßig wiedergekommen. Teilweise hat sich dieses Urlaubsverhalten sogar auf die nächsten Generationen übertragen. In Waldbrunn bzw. in Waldkatzenbach waren es in den Jahren nach dem Krieg insbesondere große Kurkliniken der Rentenversicherung bzw. Krankenkassen, die für Besucher rund um den Katzenbuckel sorgten. Von diesen Häusern wurde zwischenzeitlich eines abgerissen, eines steht seit über zehn Jahren leer und aus einem dritten wurde eine Seniorenheim.

Darüber hinaus waren es familiengeführte Pensionen, die Urlauber aus dem Rheinland sowie aus Mannheim und Ludwigshafen an den Katzenbuckel lockten. Vielfach blieben die Urlauber mehrere Wochen auf dem Winterhauch.

Ein geändertes Urlaubsverhalten führte dazu, dass sich die Verweildauern haben sich im Laufe der Zeit jedoch immer mehr verkürzt. So lag der Durchschnittswert für den Neckar-Odenwald-Kreis im Jahr 1978 gerade einmal noch bei 6,1 Tagen. Aktuell ist dieser Wert weiter deutlich gesunken. Durchschnittlich verbringen die Gäste derzeit nur noch 3,3 Tage im Neckar-Odenwald-Kreis.

Dem Trend zu immer mehr Kurzreisen, mit dem Wunsch nach Wellnessangeboten etc. hatten der Odenwald und Waldbrunn wenig entgegen zu stellen, sodass nach und nach Pensionen, Fremdenzimmer und gastronomische Betriebe immer weniger wurden. Lediglich das Feriendorf Waldbrunn, sorgt mit insgesamt 70 Ferienhäusern noch für Urlaubsgäste.

So wurden beginnend in den 1950-er bis heute immer weniger Angebot vorgehalten, neue Hotelangebote sind in derselben Zeit so gut wie nicht dazu gekommen. Derzeit gibt es im gesamten Neckar-Odenwald-Kreis nur ein einziges Hotel mit einem Wellnessbereich, der auch Vergleichsmaßstäben mit anderen standhält.

Dieses Manko ist im Wettbewerb mit anderen Mittelgebirgslandschaften fatal, wurde dort in derselben Zeit die touristische Infrastruktur im Wellness-Bereich kontinuierlich ausgebaut haben. Auch im hessischen Odenwald hat man neue Angebote geschaffen.

Im Neckar-Odenwald-Kreis ist eine vergleichbare Entwicklung hingegen nicht erfolgt. Zwar verzeichnen sowohl der Neckar-Odenwald-Kreis, als auch die Gemeinde Waldbrunn nach wie vor steigende Ankunfts- und Übernachtungszahlen. Es ist allerdings in Waldbrunn so, dass von den 55.000 Übernachtungen im Jahr (vor Corona) lediglich 12.000 Euro Kurtaxe (inkl. pauschaler Jahreskurtaxe für Ferienhausbesitzer) generiert wurden. Man kann insofern also von rund 24.000 touristisch motivierten Übernachtungen ausgehen. Alle anderen werden beispielsweise durch Monteure und Handwerker verursacht, die in der Region tätig sind.

Es ist aber zu befürchten, dass der Odenwald rein touristisch betrachtet schon jetzt stark an Boden verloren hat und mit Blick auf die Zukunft noch deutlich weiter Boden verlieren wird.

Dazu trägt insbesondere auch die veränderte Erwartungshaltung der Urlaubsgäste bei. Selbst Wanderurlauber suchen heute ganz selbstverständlich entsprechende Wellness-Angebote bei ihrer Übernachtung. So haben Umfragen ergeben, dass für knapp die Hälfte der Wanderurlauber, ein Wellnessangebote zum Urlaub gehört. Diese Erwartungshaltung kann im Landkreis und in Waldbrunn, trotz der Katzenbuckel-Therme, kaum bedient werden.

Beim Landkreis wuchs daher die Erkenntnis, dass ein neues touristisches Projekt wie ein Hotel mit Wellness-/Spa-Bereich und überregionaler Strahlkraft den Tourismus in der Region neu ankurbeln und somit auch den bereits vorhandenen Gastgebern wie Pensionen, Hotels und Gaststätten dienlich sein und dem Odenwald insgesamt einen neuen touristischen Aufschwung geben könnte.

Der Weg zu entsprechenden Betreibern, aber auch zu Investoren führe inzwischen ausnahmslos über Strukturen, die durchaus einem „Headhunter“ im Personalbereich gleichen, reifte bei der Landkreis-Verwaltung die Erkenntnis, weshalb man das spezialisierte Consulting-Unternehmen Volz & Partner mit Sitz in Saarbrücken und Frankfurt mit ins Boot nahm. Das Beraterunternehmen habe bereits mehrere andere deutsche Urlaubsregionen mit beeindruckenden Projektentwicklungen in ähnlichen Konstellationen begleitet, weshalb man Ende 2020 den Kontakt zu Volz und Partner suchte.

Nach Vorgesprächen befasste sich der Kreistagsausschuss für Wirtschaft, Umwelt und Verkehr im März 2021 mit der Idee eines Hotel- und Ferienparks Odenwald und die Kreisräte beschlossen Volz & Partner in einer ersten Phase mit der Erstellung eines Entwicklungsplans zu beauftragen.

Nachdem Volz & Partner ein Profil mit konkreten Mindestanforderungen für potenzielle Flächen erstellt hatte, wurden alle 27 Kreiskommunen um ihre Beteiligung gebeten, woraufhin sich acht Städte und Gemeinden mit zehn Ideen- und Flächenvorschläge meldeten.

Die Gemeinde Waldbrunn schlug eine Fläche in der Nähe der Katzenbuckel-Therme, mit Blick auf die höchste Erhebung des Odenwalds, für einen solchen Hotel- und Ferienpark vor.

In einer nichtöffentlichen Sitzung des Kreistagsausschusses für Wirtschaft, Umwelt und Verkehr am 23. Juni 2021 wurden die Untersuchungsergebnisse aus der Phase I präsentiert und über das weitere Vorgehen (Phase II) beraten und beschlossen.

Ergebnis dieser Bewertung aus der Phase I war, dass es eine Reihe von guten Standorten und Vorschlägen gab, die auch aus Sicht von Volz & Partner in die engere Wahl zu nehmen waren. Dazu gehört auch der Standortvorschlag aus Waldbrunn.

In einer Sitzung im Juni 2021 beauftragt der Kreistagsausschuss für Wirtschaft, Umwelt und Verkehr Volz & Partner in Phase II mit der gezielten Betreiber- und Investorenauswahl. Seitens Volz & Partner wurden für die Phase II ursprünglich sechs Monate als realistischer Zeitrahmen angesehen., während der Landkreis nur für drei Monate für die Umsetzung der Phase II bewilligte. Dies geschah vor dem Hintergrund, dass sich das Verfahren auf einen oder zwei Standorte reduzierte und dann die betroffenen Kommunen die weiteren drei Monate beauftragen sollten.

Volz & Partner hat in Phase II zunächst nach einem potenziellen Betreiber gesucht, und diesen in der Dorint-Gruppe, die derzeit europaweit 63 Hotels betreibt, auch gefunden. Das Unternehmen verfolgt die klare Zielstellung, auf die aus der Pandemie zu erwartende deutlich verstärkte Inlandsnachfrage mit einem entsprechenden Expansionskurs zu reagieren. Nach intensiven Vorgesprächen mit den Verantwortlichen von Dorint un einem einem Vororttermin mit Dorint und Landrat Dr. Brötel im Oktober 2021 blieb aus Sicht des Unternehmens nur noch der Standort Waldbrunn übrig.

Sowohl Vorstand und Aufsichtsrat der Dorint-Gruppe haben demnach ihr grundsätzliches Interesse an einem Hotelprojekt in Waldbrunn bekundet und dies im November 2021 auch in einem ausführlichen Letter of Intent (LOI) schriftlich fixiert. Demnach geht die Zielstellung auf ein Haus mit 180 bis 200 Betten im 4 Sterne Superior-Segment, einem eigenen Restaurant, einem Wellnessbereich mit Pool, sowie einem entsprechenden Tagungsbereich mit mindestens sechs Konferenzräumen und einem Saal.

Da die Beauftragung von Volz & Partner durch den Landkreis für die Phase II nur auf drei Monate befristet war, stimmte der Gemeinderat Waldbrunn einer Beschlussvorlage der Gemeindeverwaltung zu und beauftragte das Consulting-Unternehmen für den Preis von 30.000 Euro für weitere drei Monate. Da Volz & Partner darüber hinaus bereit ist, den Zeitrahmen honorarfrei auf das gesamte erste Halbjahr 2022 auszudehnen, erstreckt sich die Beauftragung faktisch anstatt der ursprünglichen drei Monate auf einen längeren Zeitraum, ohne dass der Winterhauch-Gemeinde weitere Kosten entstehen.

Die Hauptaufgabe für Volz & Partner besteht jetzt darin, neben dem Betreiber Dorint einen Investor zu finden und beide zusammenzubringen. Immerhin wird die Investitionssumme aktuell mit rund 60 Mio. Euro geschätzt, mit der ca. 180 Arbeitsplätze entstehen sollen.

Klar ist allerdings auch, so Bürgermeister Markus Haas im Rahmen der Sitzung, dass die Beauftragung von Volz & Partner noch keine Zusage für eine spätere Realisierung des Projekts darstellt.

Das Grundstück Flurstücknr. 881/3 liegt östlich des Ortsteils Waldkatzenbach und hat eine Größe von 50.000 Quadratmetern. Großzügig geschätzt werden nach derzeitigem Kenntnisstand allerdings nur rund 20.000 Quadratmeter benötigt, so Haas. Für die Fläche liegt bereits ein Bebauungsplanplan „Ferienpark Hoher Odenwald“ vor, der in den 1970-er Jahren vorangetrieben und teilweise umgesetzt wurde.

Allerdings wurden nur 190 Ferienhäuser, die meisten davon dauerhaft bewohnt, realisiert, sodass man später auf einem zweiten Teil der Fläche das Wohngebiet Leimengrube in Angriff nahm. Das nun vorgesehene Plangrundstück liegt im ursprünglich angedachten dritten Bauabschnitt des Bebauungsplans „Ferienpark Hoher Odenwald“, sodass für diese Fläche bereits ein Baurecht bestünde, so Haas in seinen Ausführungen.

Die Zu- und Abfahrt zum Hotelkomplex soll über eine neu anzulegende Trasse in Richtung Strümpfelbrunn/Landstraße L524 erfolgen. In direkter Nachbarschaft zum Plangrundstück befindet, ca. 250 Meter entfernt, die Katzenbuckel-Therme.

Abschließend hob Bürgermeister Markus Haas hervor, dass eine mögliche Realisierung des Projekts ausdrücklich weiteren Gemeinderatsbeschlüssen vorbehalten bleibe.